La vivienda se agota en Madrid Capital

La vivienda, ¿se agota en Madrid? Solo 800 pisos nuevos a la venta en la capital. El gran hándicap en esta zona es la falta de suelo, lo que dificulta, aún más si cabe, la puesta en el mercado de producto nuevo a la venta.

Apenas 800 viviendas nuevas a la venta en todo Madrid capital y cerca de 1.500 unidades fuera de la M-30. Es decir, tan solo 2.300 unidades en comercializaciónen toda la comunidad.

Son las cifras que recoge un documento elaborado por la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), que agrupa a las principales firmas del sector. Un documento que revela cómo la paulatina recuperación económica y el apetito comprador de la demanda han ido disolviendo poco a poco el ‘stock’ de viviendas nuevas en Madrid. Dentro de la M-30, en escasos 12 meses, la cifra se ha reducido en casi un 40%, al pasar de 1.250 viviendas disponibles en comercialización en 2014, a apenas 800 unidades actualmente a la venta en el mercado. Un ‘stock’ que, según datos de la consultora Knight Frank, estaría valorado en 450 millones de euros.

De hecho, según recordaba a este diario recientemente Ernesto Tarazona, socio y director residencial y de suelo de Knight Frank, solo existe un ‘stock’ de 150 viviendas nuevas de superlujo en el centro de Madrid. “Dependiendo de los niveles de producción de este año, que se prevén en torno a los 5.500 visados de inicio de obra, según fuentes municipales, y una estimación de transacciones en torno a las 3.000 viviendas, mantendremos un ‘stock’ interanual de entre 2.000 – 2.500 viviendas”, añade Tarazona.

El gran hándicap en esta zona es la falta de suelo, lo que dificulta, aún más si cabe, la puesta en el mercado de producto nuevo a la venta. No obstante, en el último año han sido sonadas las compras del solar de Raimundo Fernández Villaverde junto al Paseo de la Castellana adquirido por Domo Gestora así como de los terrenos de las antiguas cocheras de Metro de Madrid en Cuatro Caminos, adjudicados a Grupo Ibosa, dos ambiciosos proyectos en régimen de cooperativa que pondrán en el mercado casi 800 nuevas unidades. Su construcción, sin embargo, aún no ha comenzado.

Oferta de vivienda nueva en Madrid capital. (Fuente: Knight Frank)
Oferta de vivienda nueva en Madrid capital. (Fuente: Knight Frank)

También la reciente venta en subasta pública de Paseo de la Habana 75, si bien la intención de los nuevos propietarios del terreno -varios miembros de la familia Masaveu- es construir media docena de apartamentos para ‘autoconsumo’, es decir, no tienen previsto poner en marcha una promoción de viviendas de lujo para su posterior comercialización.

Fuera de la M-30, la situación no es muy distinta, puesto que la cifra de unidades a la venta se ha reducido también significativamente en apenas un año. En concreto, un 30%, al pasar de 2.200 viviendas en comercialización en 2014 a las apenas 1.500 actuales, cuyo valor conjunto en el mercado alcanza los 580 millones de euros. A diferencia de lo que sucede dentro de la M-30, la oferta de suelo, especialmente en determinados puntos de la geografía madrileña, aún es importante. Véase el caso de Valdebebas, que pondrá en el mercado más de 12.000 viviendas, o Parque Ingenieros, en Villaverde, donde se construirán otras 1.200 unidades. De hecho, actualmente, Valdebebas concentra el mayor ‘stock’ de viviendas nuevas a la venta, el 11% del total.

'Stock' de viviendas nuevas a la venta fuera de la M-30. (Fuente: Knight Frank)
‘Stock’ de viviendas nuevas a la venta fuera de la M-30. (Fuente: Knight Frank)

Subidas de precios superiores al 3%

Esta falta de producto, unida a la incipiente recuperación de la demanda, tendrá un inevitable impacto sobre los precios de la vivienda. Desde ACI, calculan un incremento superior al 3% durante 2016. Si bien, tal y como ha indicado el presidente de la asociación, Ricardo Martí Fluxá, el incremento no será homogéneo, tal y como viene sucediendo en los últimos meses y como refleja el cuadro inferior.

Respecto a los precios, el informe de ACI -a partir de los datos de Knight Frank- sitúa en 4.300 euros el precio del metro cuadrado en el interior de la M-30 y en 2.700 euros, fuera de ella. Unos precios que suponen un incremento del 2% y del 4%, respectivamente.

Tampoco el suelo, el activo más repudiado tras el estallido de la crisis -llegó a depreciarse hasta un 80%-, se librará de las subidas. Ya durante el último año, los datos del Ministerio de Fomento reflejan una revalorización superior al 4%. A Fluxá no le preocupa el ‘calentón’ de precios que comienza a observarse en algunas operaciones de suelo. “Son casos aislados”, ha reconocido.

Variación del precio de la vivienda respecto a 2014.
Variación del precio de la vivienda respecto a 2014.
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