2015, año I de la recuperación inmobiliaria

2015, al margen de estar llamado a afianzar el despegue del sector inmobiliario, abrirá las puertas de par en par a la demanda de vivienda, según los expertos. Dicha reapertura se sustentará sobre tres pilares: la estabilización de los precios, el incremento del crédito (barato) y el aumento de la oferta de obra nueva.

Este triple pronóstico es compartido grosso modo por Gonzalo Bernardos, economista y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona; José García Montalvo, economista y profesor de la Universidad Pompeu Fabra; Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios (FEI); y el consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé.

Se da un cóctel idóneo para que la cifra de compraventas escale considerablemente

Los cuatro analistas vaticinan que con estas tres variables (precio, financiación y oferta) alineadas se da un cóctel idóneo para que las compraventas escalen considerablemente y, por consiguiente, se reactive el negocio inmobiliario y constructor, básico para la economía.

No obstante, los entendidos puntualizan que no todo el monte es orégano. “A lo largo de 2015 volveremos a ver un mercado de distintas velocidades. Por un lado, localizaciones en las que los precios se estabilizarán y, por otro, zonas donde los ajustes seguirán de modo más moderado”, explica Gil, que aún percibe una gran sobre oferta y un bajo poder adquisitivo de los hogares.

RECUPERACION INMOBIOIARIA

Mejora creciente desde los dos años anteriores

Bernardos puntualiza igualmente que el incremento de las transacciones no será homogéneo. Destaca que las zonas consolidadas de las grandes ciudades (Madrid y Barcelona, principalmente), que responden a una clase media y alta, serán el gran motor de la actividad compradora. En estos preciados enclaves incluso se atreve a pronosticar subidas de precios por encima del 10%. “Este alto encarecimiento contrastará”, añade, “con el estancamiento global que se registrará en urbes medianas y en las capitales de provincia”.

Ruiz Bartolomé y García Montalvo van más allá y se aventuran a fijar los límites de la estabilización. El primero maneja una horquilla a nivel global del -2% y el +2% y el segundo habla de una banda del -5% y +5%, según las zonas. “No habrá grandes alteraciones”, considera el consultor inmobiliario, insistiendo en que cada ciudad, cada barrio, cada calle y cada casa es un mundo. “Durante la burbuja”, recuerda Ruiz Bartolomé, “todo subía, pero ahora el mercado se ha hecho mucho más selectivo”.

Hasta un 3,5% de los entrevistados por el CIS tiene planes de compra

Aunque quizá lo más relevante de esta situación es que la percepción de los expertos sobre la congelación del precio de la vivienda también ha calado en el ciudadano de a pie. Según elIndicador de Confianza del Consumidor del mes de diciembre, elaborado por el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), hasta el 50,1% de los 1.510 entrevistados piensa que el valor de las casas se mantendrá inmóvil este año. Y tan sólo un 17,9% cree que se producirán nuevas rebajas por un 26,1% que vislumbra encarecimientos. De este modo, no resulta raro que hasta un 3,5% afirme tener planes de compra.

En este sentido, según los analistas, la estabilización de los precios -o expectativa de revalorización de los pisos en algunas demarcaciones- será el estímulo que despierte a la demanda que estaba agazapada a la espera del fin del ajuste. Los expertos defienden que con los precios en su punto de equilibrio desaparece el miedo del comprador a pagar más de lo que realmente vale una casa.

Al factor de los precios estables, en 2015 se suma la reapertura, ya sin complejos, del grifo del crédito por parte de la banca. Eso sí, para clientes con clara capacidad de pago. “A la banca, para mantener su cuenta de resultados, no le queda más remedio que volver a prestar ahora que otras alternativas financieras han dejado de ser una opción. Además, sus balances están más saneados”, declara García Montalvo.

‘Las hipotecas para un trabajo temporal y salario bajo no volverán al menos en un tiempo’

El profesor de la Universidad Pompeu Fabra adelanta en este punto que “la competencia (guerra comercial) en el mercado hipotecario, como se ha visto en los últimos meses, seguirá siendo muy fuerte en cuanto a los tipos de interés por ver quién ofrece los más bajos”. Bernardos habla de “una guerra del activo espectacular en el segundo semestre”. En cualquier caso, García Montalvo asegura que las condiciones de acceso a una hipoteca no se relajarán significativamente. “Las hipotecas justificadas con un trabajo temporal y salario bajo no volverán, al menos, en un tiempo”, advierte.

Gil también palpa este crecimiento en el mercado hipotecario basándose en la evolución de los diferenciales que acompañan al Euribor en los préstamos variables, que han iniciado una senda de descenso dejando de manifiesto cuál es la intención de la banca. “El sistema financiero todavía tiene que limpiar una parte importante de la exposición inmobiliaria de sus balances, pero la situación ha mejorado gradualmente, lo que permite afrontar el año de una forma más expansiva”, afirma el también socio director de Horizone Consulting Inmobiliario.

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El tercer gran aliciente que espoleará al sector inmobiliario y la compraventa de pisos en 2015 será, en opinión de los entendidos, la salida al mercado de un producto atractivo. Es decir, la puesta en marcha de nuevos proyectos residenciales. Con la demanda convencida de que los precios han tocado fondo y los bancos dispuestos a dar hipotecas, los promotores (en forma de muy diversos actores) reanudarán su actividad para dar respuesta tanto a esos compradores como al nuevo crédito. De este modo, el nuevo año trae consigo un interesante escaparate inmobiliario para el potencial comprador.

‘Los bancos destinarán más recursos a la financiación de la actividad promotora’

De nuevo, en el lado de la construcción se percibe un doble sector o, mejor dicho, un sector que va a dos velocidades. La vuelta de las grúas no será generalizada, como avisa Gil: “La edificación se reavivará con mayor fuerza en localizaciones donde existe una demanda solvente de viviendas que deberán salir a precio razonable”. “En el año que comienza”, prosigue, “los bancos destinarán más recursos a financiar la actividad promotora, las cooperativas seguirán teniendo un papel relevante, la presencia de los promotores aumentará e irrumpirán definitivamente los fondos de inversión en este negocio”.

Bernardos no duda en calificar esta situación como “un nuevo sector de la promoción” que ya está desembocando en una oferta renovada y que ha pasado página a la tipología de pisos emanados del boom. Resalta que las viviendas de tres y cuatro dormitorios serán lo habitual en las nuevos proyectos y que, en líneas generales, todos los pisos serán de mayor tamaño independientemente del número de habitaciones.

Con estas previsiones de precios, oferta, demanda y edificación, los analistas coinciden en ver 2015 como un año propicio para los compradores. Principalmente, para los repositores que quieren mejorar de casa. Y en general, Gil tiene claro que “2015 será mejor que 2014” para el sector inmobiliario, aunque cree que no deberían lanzarse las campanas al vuelo. Según el presidente de la FEI, “hay motivos para la esperanza, pero hay que ser prudentes porque los excesos de la etapa anterior fueron muchos y aún existen una serie de riesgos y desequilibrios que tardarán algún tiempo en superarse”.

‘El valor de las viviendas se estabilizará’

La vivienda parece haber completado en términos generales su ajuste en 2014 (de en torno al 40% desde máximos de 2007). El pasado año cerró -a falta de confirmación oficial estadística- con un ligero descuento medio de alrededor de dos o tres puntos porcentuales e incluso varios organismos informaron durante el pasado ejercicio de revalorizaciones (muy tibias). Los analistas apuestan por que 2015 será el año de la estabilización del coste de las casas, con lo que ello conlleva: mayor seguridad para los compradores temerosos de que sus nuevos hogares sigan devaluándose. “Los precios se mantendrán estables a nivel global”, vaticina Ruiz Bartolomé. Salvo excepciones puntuales, la mayoría de analistas manejan pequeñas oscilaciones, tanto al alza como a la baja, en la cotización media de las casas. Dichas excepciones se darán en las mejores ubicaciones de las grandes ciudades (algunos expertos no descartan un incremento de precios que puede llegar incluso a dos dígitos) y en los desarrollos producto del ‘boom’ alejados de núcleos urbanos (donde aún hay una sustancial sobreoferta y las grandes rebajas continuarán).

‘El mercado hipotecario seguirá al alza’

El motor del mercado de la vivienda, el crédito, ha vuelto a arrancar en 2014 y todo apunta a que rugirá con más fuerza en 2015. Los bancos, para enhorabuena del sector y de los compradores, han retomado el negocio hipotecario después de mucho tiempo con el cerrojo crediticio echado. El nuevo año, según comentan unánimemente todos los expertos, confirmará la reactivación del crédito para la adquisición de vivienda. “El mercado hipotecario seguirá al alza”, afirma García Montalvo. “Se darán muchas más hipotecas que en 2014”, asegura convencido Bernardos. Además, los nuevos préstamos tendrán una característica en común:serán más baratos. Bernardos no descarta que durante el presente ejercicio se vea Euribor +0,75%. Yes que las entidades financieras libran una guerra hipotecaria desde hace meses en el campo de los diferenciales, que la banca ha reducido del 4% al 1% (a cambio de una alta vinculación) para conquistar a buenos clientes. Sin embargo, los entendidos en el sector advierten de que esta reapertura hipotecaria no será, ni mucho menos, una barra libre. Los ingresos familiares de los nuevos hipotecados deberán rondar los 2.500 euros mensuales y el esfuerzo económico que permitirán los bancos no sobrepasará el 35%. Además, seguirán predominando las ofertas personalizadas.

‘La cifra de casas iniciadas crecerá dos dígitos’

Posiblemente, el síntoma más claro de que la recuperación llega al sector sea la producción de la construcción. Esta actividad ya ha crecido por encima del 5% durante 2014 y las previsiones hablan de un importante salto cuantitativo para este año. Gil lo tiene claro: “El número de viviendas iniciadas se incrementará a un ritmo de dos dígitos en 2015”. Este incremento de la nueva oferta responde, como recalcan los diferentes analistas, a un buen producto y en buenas ubicaciones que poco o nada tiene que ver con el desbarajuste constructor que se vivió durante la burbuja. Según especifica García Montalvo, la construcción de vivienda nueva se concentrará en promociones de suelo bien localizado en terrenos, por lo general, propiedad de la banca o adquirido a bajo coste, lo que propiciará una oferta a precio asequible y muy atractiva para el comprador. Buen ejemplo presente de este futuro podría ser perfectamente el nuevo barrio de Arroyo del Fresno en Madrid, al norte de la capital. Las cuatro promociones iniciales de este PAU, con unos 1.000 pisos a estrenar y precios que partían desde los 170.000 euros, se han liquidado en tiempo récord sobre plano durante 2014. Bernardos cifra en 65.000-75.000 el número de viviendas que se iniciarán en 2015 y estira este pronóstico hasta las 150.000 para 2016.

‘El número de compraventas subirá con fuerza’

Con las variables del precio, del crédito y de la oferta de cara, el incremento de las compraventas está cantado para 2015, según los duchos en el sector. Ahora falta calibrar en qué medida. Bernardos, el más optimista, cree que “el número de compraventas subirá alrededor del 30%”. “La intensidad y la fuerza de la demanda de obra nueva sorprenderá a muchos en 2015”, avisa. Estas operaciones, en su opinión, estarán impulsadas, sobre todo, por la demanda repositora y de mejora. Pero este perfil no será el único que tire del mercado. Como indica Ruiz Bartolomé, “la demanda de jóvenes irá a más y seguirá habiendo mucho inversor que compre pisos usados en busca de rentabilidad vía alquiler”. La subida de las ventas, según los analistas, es quizá el factor que menos sonríe a la demanda. “Cuanto más tiempo tarde en decidirse, mayor competencia se encontrará, lo que se traducirá en un menor margen de negociación”, dice Bernardos, quien ha constatado que el vendedor ya sólo acepta ofertas a la baja de un 5% o como máximo 10% sobre el precio de salida.

[FUENTE] EL MUNDO